Les étapes pour acheter son premier bien immobilier

Vous économisez depuis plusieurs années et vous vous sentez  enfin prêt(e) à acquérir votre premier bien immobilier ? Vous êtes un peu perdu(e) face à toutes les démarches qui vous attendent ? Vous ne savez pas par quoi commencer ? Devenir propriétaire n’est pas une simple formalité. Sachez qu’il faut vous préparer en amont, vous renseigner sur les frais que cela implique puis avancer étape par étape. Un homme averti en vaut deux !

1)   Faites une simulation avec votre banque

Oo L’apport

Avant toute recherche d’appartement ou de maison, vous devez vous faire une idée du budget nécessaire à cette opération. Vous pouvez, dans un premier temps, prendre rendez-vous avec votre banque pour faire un point sur l’apport que vous comptez avancer et effectuer une simulation pour connaître la somme maximum que vous pourrez emprunter. Ce rendez-vous ne vous engage à rien !

-Une banque ne vous fera de crédit que si elle juge que vos revenus le permettent. Autant dire que vous devez avoir une situation financière stable et qu’il est préférable d’être en contrat à durée indéterminée ou titulaire de la fonction publique.

- La banque vous demande le montant que vous comptez avancer en tant qu’apport. Il s’agit des économies que vous souhaitez déduire du bien ; à l’achat du bien, cette somme est versée à la banque d’un seul coup donc veillez à ce qu’il vous reste de quoi vivre après cette opération !

Si vous n’avez pas d’apport, deux solutions s’offrent à vous. Soit vos revenus suffisent à rembourser le bien et vous obtiendrez un crédit sans apport soit vous vous tournez vers le taux zéro auprès d’organismes spécialisés. Attention, le taux zéro ne s’applique qu’à certaines conditions : acquérir un logement neuf qui ne dépasse pas un certain seuil énergétique (critères sous réserve de modifications selon l’évolution des lois).

→A quoi correspondent les taux ?

Lorsque vous achetez un bien et que vous avez besoin d’emprunter de l’argent à la banque, celle-ci vous accorde une somme que vous vous engagez à rembourser tous les mois pendant un certain temps -10 ; 15 ; 20 ; 25 ans-  selon votre cas. En gros, vous la remboursez mensuellement en y ajoutant ses intérêts (environ +3 à +4%). Sachez que concrètement, vous remboursez d’abord les intérêts les premières années.

→Deux formes de taux : le taux fixe et le taux variable

Les taux varient selon la situation économique de la région. Autant dire que 2014 est l’année idéale pour acheter son premier bien, en cette période de crise ! Les taux n’ont jamais été aussi bas (environ +3,2% en région parisienne). Si vous choisissez un taux fixe, cela signifie qu’il restera le même toute la durée du remboursement.  En revanche, le taux variable est à double tranchant. Comme son nom l’indique, il peut varier d’une année sur l’autre, à la hausse comme à la baisse. Lorsqu’il est à la baisse, vous remboursez moins, mais lorsqu’il est à la hausse, vous êtes perdant(e) !

Si vous obtenez un crédit à taux zéro, cela signifie que vous ne rembourserez que le montant du bien immobilier sans intérêt aucun pour la banque.

→Le taux d’endettement

A la banque, votre conseiller va s’appuyer sur vos revenus minimum, intégrer son taux, calculer les frais de notaire (voir explications plus bas), ajuster l’opération en y ajoutant votre apport. Il va rendre son verdict en prenant en compte le taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33% de vos revenus. Cela signifie qu’il s’assure que vous pouvez rembourser un crédit tout en maintenant un niveau de vie correct : manger, vous habiller, payer les factures et ne pas cesser de vivre ! Après ce calcul et la prise en compte du marché actuel de l’immobilier, il va vous annoncer le montant maximal du bien (sans frais de notaire, frais de dossier…) auquel vous pouvez prétendre.

Attention ! Ces calculs ne sont effectués qu’à partir d’un taux de remboursement imposé  par l’établissement bancaire. Ne paniquez pas en imaginant que vous ne pourrez prétendre à plus. Ne visitez pas de biens en vous fixant une limite à ce moment-là.

→L’assurance

Dans le crédit, comptez les frais d’assurance. Ils sont obligatoires. Si votre conjoint décède, que l’un de vous n’est plus en mesure de travailler, vous devez pouvoir rembourser le crédit malgré tout. Le coût de l’assurance est proportionnel au niveau de couverture. Vous pouvez choisir d’être couvert(e) à 50%. En cas de difficulté, vous serez tenu(e) de payer la moitié. Si vous êtes couvert(e) à 70%, l’assurance paye 70% du crédit mensuellement et vous, 30%. Choisissez une bonne assurance et lisez les clauses qui en découlent. L’assurance sera payée mensuellement, elle sera incluse dans le crédit.

2)   Comparez en allant voir d’autres banques

En allant voir d’autres banques, vous vous rendrez compte qu’elles ne vous proposent pas les mêmes taux ni les mêmes assurances.

     Pp 2 bis ) Ou passez par un courtier !

Non, le courtier n’est pas un trader ni un arnaqueur si vous le choisissez bien. Renseignez-vous sur sa réputation et sur les frais qu’il vous demandera. Un bon courtier vous proposera ses services au prix de simples frais de dossier. Sachez que cette méthode se démocratise et qu’elle peut être très avantageuse.

→ Qu’est-ce qu’un courtier ?

Le courtier est un conseiller qui va vous faire une simulation en montant votre dossier. Il va donc effectuer la même démarche que la banque mais à un détail près : il n’est pas la banque ! Selon le marché et votre situation financière, il va déterminer le taux minimum qu’il pense pouvoir négocier auprès des banques. Retenez votre respiration ! Vous allez sans doute pouvoir emprunter bien plus que ce que les banques de départ vous annonçaient. Malgré tout, ne perdez jamais de vue le taux d’endettement de 33% à ne pas dépasser. Une fois les chiffres tombés, vous aurez tout votre temps pour visiter des biens en sachant quel montant ne pas dépasser. Demandez bien à votre conseiller d’inclure dans le montant de la simulation les frais d’assurance décès-perte d’emploi-maladie qui s’ajouteront mensuellement.

-----Lorsque vous trouverez chaussure à votre pied, téléphonez à votre courtier. Il mettra la machine en route et ira démarcher les banques partenaires en leur envoyant votre dossier et en négociant les taux. Puis il aura 45 jours pour obtenir les offres de crédit des différentes banques si elles acceptent votre dossier.

Quels  avantages ? Cela ne vous coûtera pas plus cher que de démarcher les banques seul(e) ! Courtier, c’est un métier. Vous ne paierez le courtier que s’il vous obtient une offre de crédit. Dans le cas contraire, vous ne lui verserez pas un centime.

Ses honoraires équivalent aux frais de dossier que vous auriez payés à la banque (environ 1000 euros). En résumé, si vous passez par le courtier, vous ne payez pas de frais de dossier à la banque mais au courtier qui a monté le dossier. Vous êtes donc gagnant(e) car vous bénéficiez des conseils d’un professionnel et de ses services de commercial. Vous n’aurez pas à stresser en courant de banque en banque.  Vous ne perdrez pas votre temps à les relancer en craignant de dépasser la date butoir pour obtenir votre crédit. Vous ne vous frotterez pas à des refus de négociation. Le courtier s’occupe de vous obtenir des réponses sous 10-15 jours. Il peut également demander à votre banque (celle qui contient vos comptes actuels) de s’aligner aux propositions des autres.----------

 

Mm3)   Recherchez un bien

Ne sautons pas d’étape. Revenons à la simulation. Vous avez donc obtenu une simulation de crédit et vous avez en mains un certain montant correspondant au bien de vos rêves. Accrochez-vous, vous avez  deux possibilités de recherche :

→Vous recherchez des biens qui sont mis en agence par les vendeurs

→Vous recherchez un bien entre particuliers

        →Dans le premier cas, il vous suffit de passer par n’importe quel site internet (agences immobilières ou le bon coin, se loger…)     pour visualiser des annonces. Vous téléphonez à l’agence pour lui demander des renseignements sur le bien et s’il vous intéresse, vous prenez rendez-vous pour le visiter. Attention, l’agence vous fait systématiquement signer un bon de visite qui stipule qu’en cas d’achat de votre part, vous vous engagez à passer par elle et non directement par le propriétaire du bien. Pourquoi ? En agence, l’agent immobilier touche une commission sur la vente (environ 10%). Vous l’aurez compris, si le bien est vendu 200 000 euros, le vendeur ne touche que 185 000 à 190 000 euros (cela varie) et le reste est versé à l’agence.

Vous pouvez faire une proposition mais prenez garde ! Si cette dernière est acceptée par le vendeur, vous avez 7 jours de rétractation. Passé ce délai, vous êtes dans l’obligation morale d’aller au bout de l’achat. Si vous vous rétractez au-delà de la date butoir, vous devez verser 10% de la valeur du bien au vendeur. En revanche, tout rejet de crédit par la banque annule le contrat et vous ne versez rien.

Un conseil : prenez votre temps et n’achetez pas sur un coup de tête. Vous saurez exactement ce que vous voulez au bout d’une dizaine de visites. Ayez en tête la possibilité de revendre un jour (d’ici 5 ans au minimum) : le bien sera-t-il facile à revendre ou non ? Combien devrez-vous payer de taxe foncière et d’habitation à l’année ? Quels frais supplémentaires devez-vous envisager ?

L’agent immobilier peut vous pousser à faire une offre rapidement en vous indiquant que vous n’êtes pas seul(e) sur l’affaire. Demandez à voir les diagnostics pour éviter les mauvaises surprises (amiante, travaux à effectuer, possibilités d’agrandir…). En appartement, vérifiez ce qui a déjà été fait (ravalement, travaux) pour anticiper d’autres frais éventuels.

Lorsque vous êtes en maison individuelle, si tous les diagnostics sont bons, vous pouvez décider d’entamer des travaux au moment que vous aurez choisi. Mais en appartement ou en copropriété, lorsque des travaux sont votés, vous devez payer !

Une fois le crédit en poche (45 jours pour l’obtenir), l’agence prend en charge le reste de la procédure jusqu’à la signature et jusqu’à la remise des clefs (dernière étape qui se fera devant notaire). Entre la signature et l’emménagement, comptez 2 à 3 mois. Et n’oubliez pas les frais d’agence !

→Vous pouvez décider de passer par un particulier.

Un vendeur qui met son bien en vente en agence peut tout à fait faire affaire avec un particulier si aucun contrat d’exclusivité n’a été signé. Par contre, n’espérez pas passer en agence pour avoir les coordonnées d’un bien et aller faire une offre au vendeur dans le but de conclure sans elle. C’est illégal.

Méfiez-vous des prix alléchants et ne payez rien au vendeur pour réserver le bien !

Quels sont les avantages ? Vous ferez plus d’économies car vous ne paierez que le prix du bien et pas de commission à une agence. Vous pouvez poser des questions plus précises sur le bien. Le secret de la vente entre particuliers, c’est : le feeling et la confiance que le vendeur vous inspire. La règle principale à retenir, c’est de passer devant un notaire dès que vous vous êtes mis d’accord sur un prix ; vous signez alors la promesse de vente qui vous réserve le bien. Le notaire met 2 à 3 mois pour réunir les conditions au bon déroulement de changement de propriétaires. Une fois que vous avez le prêt (45 jours de délais), vous préparez vos cartons ! Et vous repassez devant le notaire pour la remise des clefs.

Tt4) Achetez votre bien

Prévoyez tous les frais ! Acheter un bien ne se fait pas à légère.

-Prévoyez les frais de notaire (7 à 10%du prix du bien). Lorsque vous passez devant le notaire pour signer la promesse de vente, vous réservez le bien en versant des frais de notaire sur un compte notarial bloqué. Ils sont estimés à 10% du bien maximum et varient selon l’endroit. Vous avez le choix de verser les 10% d’un coup ou 5% à la promesse de vente puis 5 autres à la remise des clefs. Cet argent ne fait pas partie de « l’apport » de départ demandé par les banques, même si on peut le considérer comme en étant un puisque vous devez le posséder en amont. Il contient les revenus du notaire (petit pourcentage) et des taxes qui reviennent à l’Etat.

-Lorsque l’on vous remet les clefs, vous remettez également au notaire l’apport de départ (les économies grâce auxquelles votre crédit s’allège). Le notaire est chargé de répartir l’argent aux destinataires (la banque qui vous fait crédit…).

-Vous devez ensuite régler au vendeur toutes les taxes (foncière, d’habitation…) au prorata. Si vous emménagez en octobre, vous réglez le pourcentage correspondant à votre temps d’occupation sur l’année en cours : d’octobre à décembre.

- Comme dit plus haut, si vous passez en agence, vous payez les frais d’agence, et les frais de dossier à la banque qui vous fait crédit. Si vous passez par le particulier, oubliez les frais d’agence. Si vous passez par un courtier, vous payez les frais de dossier au courtier et pas à la banque.

Si vous avez bien anticipé tous ces points et que vous êtes toujours aussi désireux de devenir propriétaires, vous pouvez démarrer votre quête. Soyez patients, persévérants et attentifs à chaque démarche pour que tout se passe pour le mieux !

Rr

-------Bienvenue chez vous !-------

M. D.                

Voir aussi : Recherche maison illustrée

Vos armes pour trouver votre première location

Recherche de location illustrée                                              

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achat bien immobilier propriétaire

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Commentaires (5)

Marilyned
  • 1. Marilyned | 07/11/2014
Sachez que vous devez être honnête lors de la déclaration médicale à l'assurance emprunt pour la simple et bonne raison que si vous mentez, le jour où vous demanderez à être indemnisé, l'assurance pourra refuser de vous prendre en charge. En effet, toute déclaration sera vérifiée le jour où vous réclamerez de l'aide à l'assurance.
Marilyned
  • 2. Marilyned | 22/09/2014
La fin de votre bail :
Attention, en quittant votre location, la loi prévoit trois mois de préavis. Prévenez votre bailleur en amont et arrangez-vous avez lui pour anticiper une date de départ afin de ne pas vous retrouver à payer deux fois tous les mois : la location et votre nouvelle propriété.
Marilyned
  • 3. Marilyned | 29/08/2014
Autre précision sur les assurances : la loi Hamon prenant effet dès ce mois d'août 2014, elle implique que le contrat d'assurance doit être signé avant l'édition du prêt. Or, si vous passez par une assurance hors banque, cela peut prendre plus de temps que prévu (questionnaires médicaux, analyses et/ou certificats médicaux demandés). Une assurance peut refuser de vous couvrir si elle estime qu'il y a trop de risques au niveau de votre santé ou elle peut vous proposer de payer une surprime. Attention donc à bien anticiper ce point pour ne pas dépasser la date de la clause suspensive (signature du prêt). Tant que l'assurance ne vous couvre pas, vous ne pouvez pas signer l'offre de prêt et ce, même si la banque vous l'accorde. En cas de dépassement de la date, anticipez son report avec l'accord des partis (notaire, agence, vendeurs).
Marilyned
  • 4. Marilyned | 06/08/2014
Meilleurtaux est pas mal. Je t'envoie les coordonnées d'un courtier très pro par mail.
MV
  • 5. MV | 06/08/2014
Super article ! merci !
On les trouve où les courtiers ?
Bises

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